Wielu właścicieli nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że marzenia o dużej altanie bądź stawie mogą wymagać pozwolenia na budowę. Z kolei realizację innych mniejszych obiektów w ogrodzie należy poprzedzić zgłoszeniem do urzędu miasta. W efekcie pomoc architekta w projektowaniu posesji może okazać się nieoceniona, uchroni nas nie tylko przed chaosem, lecz także przed poważnymi konsekwencjami prawnymi. Tłumaczymy, które inwestycje wymają zgody na budowę, a które zgłoszenia.

– Samodzielne czy chwilowe rozwiązania w kwestii aranżacji ogrodu to działania krótkowzroczne i trudne do realizacji – uświadamia sobie to coraz więcej osób, które same podjęły się planowania posesji. A odwrócenie zmian w postaci dużych, przypadkowo nasadzonych roślin czy rozległych, wybrukowanych nawierzchni nie jest łatwe. Jedynie zlecenie przygotowania projektu specjaliście sprawi, że osiągniemy zamierzony efekt, który będzie zgodny z prawem i ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – tłumaczy Wojciech Średniawa, główny projektant firmy Polbruk. Dlatego projekt ogrodu najlepiej zlecić już na etapie budowy domu. Pozwoli to nie tylko uwzględnić jego aranżację w budżecie całej inwestycji, ale i wykonać roboty ziemne w trakcie wznoszenia obiektu. Dzięki temu architekci domu i ogrodu będą mogli współpracować ze sobą osiągając najlepszy z możliwych rezultatów. Rozwiązanie, w którym właściciel zleca przygotowanie projektu ogrodu po urządzeniu domu również jest często praktykowane i także pozwala osiągnąć sukces w postaci wymarzonej działki.

fot. Polbruk

To wymaga pozwolenia na budowę

Prawo budowlane mówi, że pozwolenia na budowę wymagają altany ogrodowe o powierzchni zabudowy powyżej 35 m kw. Jeżeli chodzi natomiast o basen lub staw, to granicę stanowi 50 m kw. i wypiętrzenie nie większe niż 1 metr. W przypadku zbiornika wodnego właściciel musi postarać się również o wydanie pozwolenia wodno-prawnego. Co w sytuacji, gdy planuje on budowę mniejszych obiektów bądź wybrukowanie nawierzchni kostką?

To wymaga zgłoszenia do urzędu miasta, starostwa powiatowego

Gdy planowana altana, wolno stojący parterowy budynek gospodarczy, wiata czy przydomowy ogród zimowy mają 35 m kw. lub mniej, a lustro wody stawu ma do 50 m kw., właściciel musi przed podjęciem prac zgłosić chęć ich realizacji do urzędu.

– Prace mające na celu utwardzenie gruntu bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia do odpowiedniego organu – powiatu czy urzędu miasta – można wykonać jedynie na działce budowlanej. Zwolnienie z tego obowiązku zniosła nowelizacja prawa budowlanego 28 czerwca 2015 roku. Podjazdu czy parkingu nie można jednak wykonać w zupełnie dowolny sposób. Najistotniejsze jest to, aby inwestycje były zrealizowane zgodnie z wymogami dotyczącymi minimalnej, koniecznej do zachowania na działce, powierzchni biologicznie czynnej. Powierzchnia ta to wszelkie tereny zielone na działce. Stosunek zieleni do terenu zabudowanego określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT). Wykonanie nawierzchni z kostki wokół domu w innych przypadkach (np. na utwardzenie na działce rolnej lub leśnej, budowa obiektu niewymienionego w zamkniętym katalogu obiektów budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę – art.29 ust. 1 Prawa budowlanego) i bez wymaganego zgłoszenia, może być uznane za samowolę budowlaną, a to pociąga za sobą nieprzyjemne konsekwencje – dodaje Wojciech Średniawa z firmy Polbruk.

W przypadku, gdy teren ma kilku współwłaścicieli lub gdy prace dotyczą chodnika, albo terenu należącego do miasta (innego zarządcy drogi), należy zadbać również o ich zgodę na utwardzenie gruntu. Inną istotną sprawą jest też dbałość o takie ukształtowanie utwardzonego terenu, aby wody opadowe, które będą z niego spływać, nie były kierowane na działkę sąsiednią. Mowa tu zarówno o działkach prywatnych, jak i publicznych, np. drogach. Nie dotyczy to oczywiście sytuacji, gdy inwestor posiada zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości na takie odprowadzenie wód. W tych aspektach doświadczenie projektanta jest szczególnie istotne.

Zgłoszenia wymaga również budowa ogrodzenia, którego wysokość przekracza 2,20 m. Warte podkreślenia jest to, że regulacje prawne w Polsce zabraniają by płot o wysokości mniejszej niż 1,8 m. posiadał ostre zwieńczenia (druty kolczaste, wystające pręty, kolce).

Wspomniane zgłoszenia składa się we właściwym dla miejsca prac starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Do wykonania obiektów można przystąpić po upływie 30 dni, jeżeli w tym czasie starosta lub prezydent miasta, nie poinformował w odpowiedzi na zgłoszenie o sprzeciwie na ich budowę. Zgłoszenie powinno zawierać dokładny opis inwestycji, zakres prac i datę ich rozpoczęcia, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością oraz szkic koncepcyjny bądź projekt.

Zgodnie z prawem budowlanym bez dokonania zgłoszenia możemy ustawić w ogrodzie niewielkich rozmiarów obiekty małej architektury, m.in.: kapliczki, figury, wodotryski, posągi, huśtawki, piaskownice i śmietniki. Do obiektów architektury ogrodowej zalicza się również ogród skalny czy murowany lub betonowy grill ogrodowy.

Konsekwencje

W przypadku, gdy właściciel nie zadba o wymagane pozwolenie na budowę, może być posądzony o samowolę budowlaną, a w efekcie ukarany grzywną i zmuszony do usunięcia obiektu. Jeżeli natomiast element został zrealizowany bez odpowiedniego zgłoszenia do urzędu, inwestor zobowiązany będzie do wstrzymania budowy, przedstawienia ekspertyz i ocen technicznych wykonanych prac. Dlatego tak ważne jest zlecenie prac architektowi, co pozwoli uniknąć kosztownych błędów, rozbiórki czy konfliktów sąsiedzkich.

Galeria - budoskop.pl Porady | Ogród, a prawo budowlane