Aranżacja biura staje się dziś nie mniej ważna niż lokalizacja. Rynek wykończenia powierzchni biurowych z fazy designerskich projektów przerodził się w nowy segment biznesowy. Najemcy oczekują biura zaplanowanego od A do Z. Coraz większy fragment tego rynku przejmują więc firmy specjalizujące się dotychczas wyłącznie w poszukiwaniu i zarządzaniu biurami.

fot. Armstrong | Przyjazna akustyka i zdrowe powietrze to główne wyzwania z którymi warto się zmierzyć remontując placówki edukacyjne.

Rynek usług wykończenia i wyposażenia biur rozwija się w ostatnich dwóch latach w bardzo szybkim tempie. To odpowiedź na coraz większe wymagania najemców. Dla firm zarządzających nieruchomościami początkowo kompleksowość oferty – czyli nie tylko poszukiwanie tej powierzchni, ale też jej wykończenie – było nieco wymuszoną przez rynek usługą. Dziś już wiedzą, iż jest to interesująca dziedzina biznesu. Nowy rynkowy trend kompleksowego wyposażenia biur przekłada się na intensywny rozwój usług z sektora fit out. – To już nie tylko proste wykończenie biur czy sklepów. Coraz częściej wymaga łączenia technologii z różnych dziedzin, tak aby uzyskać zadowalający efekt. Jednocześnie staje się obecnie standardem w nowoczesnych powierzchniach biurowych czy komercyjnych – przyznaje Łukasz Michalak, project manager w dziale zarządzania projektami Savills, międzynarodowy asesor BREEAM In-Use.

Biuro od A do…. Ż

Nazwa fit out pochodzi od angielskiego słowa „wyposażać” i jest odpowiednikiem kompleksowości i komfortu. Dobrze określa również szeroki i kompleksowy zakres biurowych usług na rynku fit out. Firmy działające w tym sektorze muszą wykazać się nie tylko świetnym projektowaniem i dobrą organizacją, ale przede wszystkim odpowiednim zapleczem fachowców z różnych branż.

Firma Armstrong producent sufitów podwieszanych zrealizowała z pracownią Massive Design kilka dużych projektów biurowych. W ostatnim czasie wspólnie zaaranżowały m.in. remontowane warszawskie biura PwC i firmy EY. Przedstawiciele Armstrong również zauważają, iż coraz częściej nowe kontrakty oznaczają rozmowę z jedną firmą, która kompleksowo zajmuje się planowaniem i wykończeniem biura, a nie kilkoma jak do tej pory – architektem, wykonawcą i najemcą.

W odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie rynku osobne, wyspecjalizowane działy lub odrębne spółki zaczęły tworzyć także firmy zarządzające biurami. Powstały one już m.in. w Knight Frank, Colliers International, JLL, Savills, czy CBRE. Sprzedawanie usługi w formie całościowego urządzenia biura okazało się jednocześnie dobrym pomysłem na biznes. – Zmiany wymusił rynek. Najemcy oczekują nowego biura, wymyślonego jako gotowy pakiet. Od A do … Ż. Dlaczego do Ż? Sama aranżacja wnętrza już nie wystarczy. Konieczne jest uzasadnienie koncepcji, komfort dla pracowników, usługi dodatkowe – przyznaje Maciej Kiepal, szef sprzedaży w polskim oddziale firmy Armstrong.

W ramach oferowanych usług, firmy z sektora fit out proponują: pełny projekt wraz z realizacją, a także m.in. kompleksowe wyposażenie, umeblowanie, a nawet przeprowadzkę. Dodatkowo, przeniesienie gniazdek elektrycznych lub wstawienie ścian działowych oraz dostawę komputerów, czy wreszcie zaprojektowanie okablowania do sieci informatycznej w firmie.

– Profesjonalizacja rynku usług wykończenia biur sprawia, iż nowe realizacje to zaawansowane projekty architektoniczne, których wdrożenie wymaga dobrej współpracy na poziomie: inwestor – projektant – wykonawca – podkreśla Maciej Kiepal. Jego zdaniem inwestorzy wolą współpracę z jednym podmiotem niż oddzielne nadzorowanie prac wielu podwykonawców. Chodzi nie tylko o wygodę, ale przede wszystkim oszczędność czasu. Połączenie kilku usług to geneza powstania i ekspansji rozwoju usług w sektorze fit out.

Jak informują eksperci Savills wykończenie „pod klucz” dotyczy najczęściej umów najmu zawieranych na okres min. 5 lat. Co więcej to właściciele nieruchomości w pełni pokrywają koszt aranżacji powierzchni dla najemców, zgodnej z wymogami klienta. – Project manager działa na zlecenie najemcy. Dokonuje optymalizacji wyceny w celu uzyskania dodatkowych środków na pokrycie kosztów nie związanych ściśle z fit outem. Architekt niezbędy jest do stworzenia wizji, a project manager do jej wdrożenia w życie już na etapie projektu. Dlatego tak istotne jest znalezienie kompleksowego wsparcia przy projektach typu fit out – wyjaśnia Piotr Świczewski, junior project manager w dziale zarządzania projektami Savills.

Nowa definicja biurowego komfortu

Współczesne biuro musi nie tylko zaskakiwać wyglądem, ale być przede wszystkim wygodne dla użytkowników. W ostatnim czasie powierzchnie biurowe przechodzą, więc ogromną metamorfozę. Ewoluują w kierunku funkcjonalności, ergonomii, elastyczności powierzchni i miejsc pracy. Komfort nabiera nowego znaczenia. Kiedyś oznaczał wygodne meble biurowe, dziś nacisk kładzie się na elementy pro zdrowotne jak przyjazna akustyka, dobre doświetlenie czy jakość powietrza. Zadbanie o te „miękkie” elementy doradzają także firmy zarządzające.

– Liczy się wydajny, zadowolony pracownik. Nie może więc pracować w hałasie, ciemnym pomieszczeniu. Parametry akustyczne jak pogłos czy izolacyjność dźwięków, by nie przenikały pomiędzy pomieszczeniami jeszcze dwa lata temu była kryterium analizowanym wyłącznie przez architektów. Dziś zwracają na nie uwagę i pracodawcy, i firmy z sektora fit outów. To rewolucja w podejściu firm zarządzających biurami – ocenia przedstawiciel Armstrong.

Co te zmiany oznaczają dla rynku? Pojawienie się gałęzi usług fit out oznacza dla wielu firm z segmentu wyposażenia wnętrz i budownictwa pojawienie się nowego partnera na rynku zarówno do rozmów, jak kontraktów. Do tej pory taką stroną była dla nich wyłącznie pracownia architektoniczna. Teraz producenci rozmawiają również z wyspecjalizowanymi w aranżacji biur projektantami, czy zarządcami budynków. Z kolei firmy zajmujące się najmem przyznają, że starają się być coraz bliżej najemcy i wsłuchiwać się w ich potrzeby. Ich rola, jako partnera i doradcy rośnie, zwłaszcza w sytuacji, gdy są w stanie zaproponować interesującą, kompleksową usługę.