Na rynku nieruchomości 2024 rok jest jak otwarta księga niepewności. W dynamicznym kontekście, architekci i inwestorzy stają przed koniecznością zrozumienia i dostosowania się do zmian. Czy 2024 rok przyniesie ewolucję w podejściu do inwestycji, gdzie mądre decyzje gospodarcze, zaangażowanie w proces projektowy oraz rosnąca świadomość ekologiczna stają się fundamentem przyszłego krajobrazu architektonicznego? Oto przegląd kilku aspektów, które kształtować będą przyszłość branży.

Prawo w projektowaniu

- 2023 rok to chaotyczne zmiany przepisów prawa np. nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tzw. reforma planowania przestrzennego) zawierająca niespójne i niejednoznaczne przepisy. Ponadto ciągle brakuje rozporządzeń wykonawczych do tej reformy. Zmiana „rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”, wynikająca z podjętej walki z „patodeweloperką”, w wielu przypadkach utrudni zabudowę terenów, a i tak nie gwarantuje poprawy warunków życia przyszłych mieszkańców - mówi architektka Marta Jeżewska, specjalistka ds. formalno-prawnych inwestycji w SRDK Studio Projekt.

- Tak skonstruowane akty prawa nie realizują założonych wcześniej przez ustawodawców celów jak likwidacja barier prawnych i uzyskanie przez inwestorów „pewności inwestycyjnej” co do możliwości zagospodarowania terenów. W 2023 przepisy są nieadekwatne do zamierzonych celów. Opóźnione plany ogólne spowolnią lub wręcz zahamują budownictwo. W tym kontekście na 2024 mam marzenie, aby - w obliczu stagnacji gospodarczej - zapadły mądre decyzje gospodarcze stymulujące rynek. Trzeba je wspólnie, czyli z udziałem wszystkich stron procesu inwestycyjnego oraz interesariuszy, wypracować i (uwaga!) wdrożyć. Jasne i spójne przepisy regulujące proces inwestycyjny i projektowy są konieczne - kontynuje.

Projektowanie

- Mamy coraz mniejszy dostęp gruntów inwestycyjnych w miastach, a równocześnie upowszechnia się słuszna tendencja do zagęszczania miast z wykorzystywaniem istniejącej infrastruktury. Coraz większa świadomość wpływu budownictwa na środowisko i generowanie śladu węglowego dodatkowo motywuje (a wkrótce zobliguje) samorządy, właścicieli i inwestorów do wykorzystywania istniejących obiektów. Jako projektanci architektury i instalacji będziemy mieli więcej adaptacji i modernizacji niż projektów od podstaw - komentuje architektka Beata Szulgowska-Burzyńska Project Manager i BIM Manager w SRDK Studio Projekt. - Nawet jeśli pojawi się grunt to będzie się wiązał z wyzwaniem projektowym związanym z lokalizacją czy wcześniejszą funkcją terenu. Z tej perspektywy 2024 rok widzę jako zmianę podejścia do procesu inwestycyjnego - zarówno po stronie inwestora, jak i projektantów. Większe zaangażowanie w koncepcję przedsięwzięcia, praca od początkowej fazy architektów i instalatorów, analiza doboru materiałów pod kątem emisji gazów cieplarnianych, wykorzystanie modelowania BIM, które ułatwi wariantowanie i obliczenia (w tym kosztowe).

BIM w projektowaniu

- 2024 rok w projektowaniu według mnie upłynie pod znakiem bardzo dużych rotacji pracowników o umiejętnościach BIM - mówi Aleksandra Zielazna-Pawlukiewicz, szefowa działu BIM w SRDK Studio Projekt. - Na skutek poszerzania się świadomości na temat metodyki i technologii BIM pojawi się też widoczny wzrost popytu na code-colar workers w sektorze projektowania. Wejście tej grupy pracowników do branży budowlanej w zakresie problemów kształtowania współprac wewnątrz zespołowych bardzo mocno zbliży branżę budowlaną do branży IT.

Na rynek pracy wchodzi pokolenie Z - niezwykle mocne technologicznie. Z drugiej strony Zetki ze względu na doświadczenie lockdownu mają sporo do nadrobienia w obszarach kompetencji miękkich. Ich managerowie będą musieli wykazać się umiejętnością budowania poczucia wyższego celu i sensu wykonywanej pracy, a także godzenia w pracy zespołowej diametralnie różnych światopoglądów.

- W 2024 świadomi inwestorzy będą inwestować więcej pieniędzy w projektowanie przy użyciu metodyki BIM. Wzrośnie zapotrzebowanie na kompleksowe usługi skaningów obiektów istniejących w celach inwentaryzacyjnych, a także na platformy typu CDE o elastycznych planach taryfowych - podsumowuje Zielazna-Pawlukiewicz.

Wynajem - rynek nieruchomości

- 2023 rok kończymy z niedoborem mieszkań na rynku i bardzo wysoką ceną zakupu za metr. Coraz bardziej odczuwalna staje się potrzeba stworzenia oferty dostępnych mieszkań na wynajem - odnosi się do rynku architekt Katarzyna Pryszczewska z SRDK Studio Projekt. - Zbyt mały rozwój PRS (Private Rented Sector) i wysoka bariera zakupu mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym blokują nie tylko rozwój gospodarczy, ale i osobisty tych, których nie stać na zakup mieszkania lub którzy nie chcą własności i związanych z jej zakupem zobowiązań kredytowych.

Rozwój najmu instytucjonalnego wpłynie na podniesienie standardów budownictwa indywidualnego choćby ze względu na długoterminową perspektywę zwrotu inwestycji oraz koszty eksploatacji, którymi będzie zainteresowany właściciel nieruchomości. Sektor bankowy będzie preferencyjnie traktował inwestycje energooszczędne i nisko- oraz zeroemisyjne. Ujednolicone zasady charakterystyk energetycznych i raportowanie ESG ma na celu zwiększenie przejrzystości w ocenie zrównoważenia inwestycji. Ma to też ułatwić międzynarodowe inwestycje w zrównoważone przedsięwzięcia.

Ślad węglowy w projektowaniu

- W kończącym się roku znacząco zaistniał temat śladu węglowego w budownictwie. W trzech organizacjach, z którymi współpracujemy jako biuro projektowe (SARP, PLGBC, PZFD) to ważny temat. A to dopiero początek - mówi architektka Weronika Lechowska z SRDK Studio Projekt. - W Polsce niedługo wejdzie obowiązek liczenia i raportowania śladu węglowego. Wynika to ze zmiany przez Unię Europejską dyrektywy EPBD (Energy Performance of Buildings Directive - Dyrektywa w sprawie efektywności energetycznej budynków), która wprowadzi nowe standardy charakterystyki energetycznej, w której trzeba będzie zamieszczać ślad węglowy budynku. Od 2027 roku ma to być obowiązkiem dla budynków, których powierzchnia przekracza 2000 m², a od 2030 roku dla wszystkich pozostałych rodzajów budynków.

Obowiązek liczenia śladu węglowego to też konsekwencja raportowania niefinansowego ESG, które będzie obowiązkowe już od 2024 roku dla przedsiębiorstw notowanych na giełdzie, a rok później dla pozostałych dużych przedsiębiorstw. Firmy będą musiały przygotowywać sprawozdania ze swojej działalności i realizacji, np. produktów. W przypadku firm deweloperskich będą to budynki, a jednym z elementów raportowania części środowiskowej jest ślad węglowy.

Z czym wiążę 2024 rok? Po pierwsze - przede wszystkim z przygotowaniem narzędzi, baz i sposobu raportowania. Po drugie - ze wzrostem świadomości w tym zakresie, konieczna jest ciągła edukacja i pogłębianie wiedzy. I po trzecie - realnym działaniem z obniżaniem emisji w całym procesie inwestycyjnym.